التنفيذ الجبري على العقــار

Abstract

تسود المجتمعات المتحضرة قاعدة عامة وأساسية مفادها ، أنه لا يجوز للشخص أن يقتضي حقه بنفسه، وعليه فإن من بيده سندا ا ً تنفيذياً، لابد أن يسلمه إلى المحضر القضائي بإعتباره الجهة القضائية المختصة ليبدأ في إجراءات التنفيذ، وهذ من أجل تمكين صاحب الحق من حقه ، والتنفيذ نقصد به معنيين، معنى موضوعي وهو الوفاء بالإلتزام، وهذا الوفاء قد يكون اختيارياً وهو الأصل وقد يكون جبرياً ، ومعنى إجرائي وهو إستعمال القوة لإقتضاء الدين بواسطة السلطة العامة، وهذا هو التنفيذ الجبري الذي يعنينا في هذه الدراسة لأن التنفيذ الاختياري لا يثير أية مشكلة . ٕ جراءات الحجز التنفيذي بحسب طبيعة المال المراد الحجز عليه، فقد ينصب على منقول أو على وتختلف شروط وا العقار، والأصل أن يتم التنفيذ أولاً على منقولات المدين، فإن لم تكن موجودة أو كانت غير كافية، انتقل الدائن إلى التنفيذ على عقارات المدين عن طريق ما يسمى بالحجز العقاري، هذا الأخير الذي سنتناوله بالدراسة في بحثنا هذا تحت عنوان "التنفيذ الجبري على العقار ". والحجز العقاري يعرف على أنه وسيلة من وسائل التنفيذ الجبري على المدين، تمكن الدائن من وضع عقارات مملوكة لمدينه أو لغيره والذي يملك حق التتبع عليها تحت يد القضاء لبيعها بالمزاد العلني، ثم استيفاء حقه من ثمنها ، وقد نظّمه المشرع الجزائري في المواد من 721 إلى 774 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية واشترط توفر شروط خاصة لتوقيعه، واتباع إجراءات معينة تتميز بكونها إجراءات معقدة . وموضوع التنفيذ الجبري على العقار، يعتبر موضوعاً حيوياً وهاماً باعتباره أحد أهم أنواع التنفيذ، والمرحلة الحاسمة في ّ جدوى المنازعة القضائية، فقد حظي بإهتمام المشرعين، من خلال إصدارهم للعديد من النصوص القانونية المنظمة لأحكام الحجز التنفيذي على العقار، المتسمة بصرامة الشروط وطول الإجراءات، ومن هذا المنطلق فإن الإشكالية الرئيسية لهذا الموضوع تتمحور حول : مدى نجاعة وفعالية النصوص المتعلقة بالحجز التنفيذي على العقار في إستيفاء الحقوق في التشريع الجزائري؟ هل تكفل هذه النصوص تحقيق التوازن بين مصالح الأطراف المتعارضة؟ وما هي أهم الضمانات المقدمة؟ إن موضوع التنفيذ الجبري على العقار يتسم بسمتين أساسيتين تكسبه أهمية خاصة، تتمثل إحداهما في تنوع أحكامه، إذ ً أن بعضها إجرائي والبعض الآخر مو لأهمية العقار ضوعي، وتتجسد الأخرى في طول إجراءات بيع العقار وتعقيدها، نظرا ً على المدين، وغايته ً لكونه بيعاً يتم جبرا من الناحيتين الإجتماعية والإقتصادية، وخصوصية أحكامه الموضوعية، نظرا الوفاء بحقوق الدائنين، وقد إنصب إهتمامنا في هذا البحث على تحليل ومناقشة النصوص التي عالجت هذا الموضوع، لذا قمنا بتقسيم الدراسة إلى فصلين تحدثنا فيهما على التوالي عن النظام الإجرائي للحجز العقاري، وذلك من خلال التقدم بطلب إلى رئيس المحكمة المختصة، لإستصدار أمر الحجز، ومن ثم تبليغه لذوي الشأن، ثم تسجيله بالمحافظة العقارية، ليصبح العقار المحجوز تحت يد القضاء، وكذا بيان الإجراءات الخاصة بالحجز على عقار موجود تحت يد الحاجز أو الكفيل العيني، وكذا توضيح الآثار المترتبة عنها، وكذا البحث في دعوى الإستحقاق الفرعية التي تقام بسبب المطالبة بطال إجراءا ٕ بملكية العقار الذي تم الحجز عليه، وا ت التنفيذ ، إذا ما رفعت بالشكل القانوني الصحيح، ثم التطرق إلى النظام الإجرائي لبيع العقار، من خلال إعداد قائمة بشروط البيع، تشتمل على بيانات ومرفقات يقدمها الدائن للمحضر القضائي ليقوم بتبليغها، وكذا توضيح إجراءات الإعلان عن البيع، وكيفية سير إجراءات المزاي ، دة ووضحنا في الخاتمة لأهم النتائج التي توصلنا إليها ومن أهمها : • أن النصوص التي نظمت إجراءات بيع العقار المحجوز، جاءت مبعثرة وغامضة، أن إجراءات الحجز نفسها غامضة ومعقدة . ً لتوفير الإطار التشريعي و التنظيمي الملائم لتنفيذ السندات التنفيذية ، حيث إستقر في • أن المشرع اجتهد كثيرا الأخير على نظام المحضرين القضائيين • أن المشرع الجزائري راعى مصلحة المدين بشكل كبير، ويظهر ذلك من خلال أنه جعل بيع العقار المحجوز يمر على عدة مراحل . • أن الجانب العملي للحجز العقاري ، لا يزال يشوبه الكثير من الاختلالات وبطء في الإجراءات . ولأجل وضع حد لهذه الاختلالات من جهة ، و توفير شروط نجاح المرحلة الاقتصادية و السياسية الحالية نقترح مايلي : • إعادة النظر في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، لتنظيم أحكام الحجز فيه بأكثر دقة و وضوح . • استحداث قسم على مستوى كل محكمة ابتدائية تختص بالتنفيذ . • إنشاء غرفة على مستوى كل مجلس قضائي تسند لها بالأساس الفصل في الإشكالات التي تثور بمناسبة تنفيذ السندات التنفيذية الصادرة من المحكمة الابتدائية بإعتبارها محكمة أول درجة . • العمل بقاعدة اختصاص القضاة المشرفون على أقسام التنفيذ مع تحديد مجالات اختصاصهم بكل د .قة • الزيادة في عدد المحضرين القضائيين و دعمهم بكل الوسائل التي يتطلبها التنفيذ . • إزالة الصفة الاستثنائية لمحافظي البيع بالمزاد ، من خلال تعديل نص المادة 705 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية . وفي الأخير نتمني من خلال بحثنا هذا أننا قد ساهمنا و لو بجزء يسير في توضيح وشرح الأحكام الإجرائية للحجز العقاري في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، محاولةً منا تبسيط قواعده